Faire estimer son bien immobilier est essentiel dans le secteur de l'immobilier. Elle est une étape primordiale à prendre en compte avant d'effectuer toute opération immobilière. Cependant, réaliser l'estimation d'un bien peut représenter une tâche complexe pour les propriétaires qui manquent d'expérience dans le secteur. Dans cet article, découvrez les méthodes d'évaluation immobilière qui vous permettront de déterminer avec précision la valeur de votre propriété.
Estimer un bien immobilier : quel intérêt ?
Que vous désirez vendre ou acheter une propriété, connaître sa valeur doit faire partir de vos premières préoccupations. En effet, lorsque vous êtes vendeur, le prix que vous proposez est la clé de la réussite d'une vente rapide. En outre, opter pour un prix qui soit à la fois réaliste et en phase avec le marché se révèle être une stratégie avisée.
Cette approche, en plus d'accroître vos probabilités de vendre votre propriété, vous assure aussi de réaliser un profit sans subir de pertes financières. En revanche, présenter un prix déconnecté des réalités du marché pourrait avoir l'effet inverse, dissuadant les potentiels acheteurs et compliquant le processus de vente.
Parallèlement, lorsque vous envisagez d'acquérir un bien immobilier, procéder à une estimation immobilière avant l'achat est également bénéfique. Ceci vous permet d'évaluer sa valeur réelle, de négocier un prix équitable et d'éviter les surcoûts, vous assurant ainsi une décision d'achat éclairée.
Par ailleurs, il est essentiel que toute transaction immobilière commence par une évaluation professionnelle de la propriété. En effet, les désaccords entre les acheteurs et les vendeurs concernant la valeur d'un bien immobilier sont très fréquents. Cela en raison de multiples facteurs à prendre en considération pour fixer le prix d'un bien immobilier.
Dans ces conditions, faire appel à l'expertise d'un professionnel permet d'établir un prix réaliste qui tient compte de manière objective de la situation, de l'état ainsi que des différentes caractéristiques de la propriété.
Quelles sont les méthodes d'estimation immobilière ?
Lorsqu'il s'agit de l'estimation d'un bien immobilier, plusieurs stratégies existent pour trouver le juste prix d'une propriété. Le plus souvent, deux options s'offrent à vous. Vous pouvez opter pour une estimation immobilière en ligne ou soit opter pour une estimation professionnelle. Cette deuxième option rassemble toute une panoplie de méthodes dont font usage les professionnels pour réussir leur estimation. Voici les différentes méthodes d'estimation :
La méthode d'estimation hédoniste
La méthode hédoniste est une méthode d'estimation immobilière en ligne. Elle repose sur une base de données regroupant de nombreuses transactions immobilières. Elle prend en compte plus de 20 caractéristiques spécifiques aux surfaces habitables, au terrain, et à l'état et au nombre des pièces à vivre. Ces caractéristiques, combinées avec 50 critères spécifiques à l'emplacement, permettent de déterminer la valeur vénale du bien. Le principal atout de cette méthode est qu'elle est simple et moins onéreuse. Vous pouvez procéder à une estimation de votre propriété en ligne sur différents sites. Parmi ces derniers, on peut citer squarehabitat.fr.
Par ailleurs, il convient de noter que la méthode hédoniste est particulièrement adaptée pour estimer la valeur des maisons individuelles, des appartements ou des immeubles locatifs. Cependant, cette méthode est moins efficace lorsqu'il s'agit des maisons de luxe, des biens anciens ou des propriétés plus vastes. Pour estimer au juste prix ces types de biens, il est primordial d'opter pour des méthodes d'estimation beaucoup plus poussées.
La méthode d'estimation par comparaison
L'évaluation immobilière repose fondamentalement sur la méthode par comparaison, une approche largement utilisée pour déterminer la valeur d'une propriété. Aussi connue sous le nom de « méthode par le marché » ou « par comparaison directe », cette méthode repose sur la recherche d'exemples récents de ventes de biens comparables.
Le rôle de l'agent immobilier ici est d'étudier attentivement ces transactions afin de trouver des biens ayant des caractéristiques similaires. En ajustant les prix de vente des biens comparables en fonction des différences, on peut estimer la valeur de la propriété.
Cependant, il est important de noter que la méthode par comparaison peut être moins adaptée pour évaluer la valeur vénale d'actifs axés sur le rendement. Il peut s'agir des immeubles de rapport et des biens immobiliers tertiaires. Dans de tels cas, les méthodes d'évaluation basées sur les revenus prennent le pas. Ces dernières se révèlent plus pertinentes pour évaluer des biens dont la valeur découle principalement des flux de revenus locatifs.
La méthode Discounted Cash-Flow
La méthode Discounted Cash-Flow (DCF) estime la valeur d'un bien en convertissant les flux de trésorerie futurs attendus en une valeur actuelle. Elle implique la projection des flux de trésorerie anticipés, le choix d'un taux d'actualisation reflétant le risque, et l'actualisation de ces flux au taux choisi.
La somme actualisée représente la valeur actuelle nette (VAN) du bien. Si la VAN est positive, le bien est potentiellement sous-évalué, tandis qu'une VAN négative suggère une surévaluation. Cette méthode permet de prendre en compte les flux de trésorerie et le facteur temps pour estimer la valeur économique d'un bien immobilier.
L'évaluation immobilière tient une importance capitale dans toute transaction liée à la propriété. Déterminer avec précision la valeur d'un bien permet d'éviter des erreurs coûteuses tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Les méthodes telles que l'évaluation hédoniste, la comparaison des ventes et le Discounted Cash-Flow offrent des approches complémentaires pour aboutir à une évaluation éclairée et réaliste.